Très (TROP?) difficile de trouver un logement en Suisse !

Sous-location en Suisse : où sont les limites ?

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Vous envisagez de sous-louer votre appartement pendant un séjour à l’étranger, ou de mettre une chambre à disposition sur une plateforme comme Airbnb ? En Suisse, la sous-location est un droit reconnu par la loi — mais ce droit n’est pas sans limites. Entre consentement du bailleur, loyer admissible et durée autorisée, les règles sont précises et les risques réels en cas de non-respect. Voici tout ce que vous devez savoir sur la sous-location en Suisse et les droits du locataire.

Qu’est-ce que la sous-location en droit suisse ?

La sous-location désigne la situation dans laquelle un locataire principal met à disposition tout ou partie de son logement à une tierce personne — le sous-locataire — en échange d’un loyer. Un nouveau rapport contractuel se crée alors entre le locataire principal (qui devient bailleur vis-à-vis du sous-locataire) et le sous-locataire, sans que le bail principal avec le propriétaire ne soit modifié.

Le cadre légal repose sur l’article 262 du Code des obligations (CO), qui constitue la pierre angulaire de la sous-location en Suisse. Ce texte pose un principe clair : le locataire peut sous-louer, mais uniquement avec le consentement du bailleur.

Les conditions à remplir pour sous-louer légalement

Obtenir le consentement du propriétaire bailleur !

C’est l’étape incontournable. Avant toute sous-location, le locataire doit impérativement solliciter l’accord de son propriétaire ou de sa régie. Cette demande doit être formulée par écrit et inclure les informations suivantes :

• l’identité du sous-locataire
• la durée prévue de la sous-location
• le montant du loyer de sous-location
• les conditions du sous-bail
• l’usage prévu des locaux

À réception de ces informations, le bailleur dispose d’un délai de 30 jours pour accepter ou refuser. Passé ce délai sans réponse, le consentement est réputé acquis — le silence vaut acceptation.

Conserver un caractère provisoire

La loi ne fixe pas de durée maximale explicite pour la sous-location. Cependant, la jurisprudence exige que celle-ci conserve un caractère provisoire. Cela signifie que le locataire principal doit avoir l’intention réelle de réintégrer son logement à terme. Une sous-location à durée indéterminée, sans perspective de retour, peut être considérée comme abusive et justifier un refus — voire une résiliation du bail.

Respecter les limites de loyer

Le locataire n’a pas le droit de transformer la sous-location en activité commerciale lucrative. La jurisprudence suisse admet généralement un supplément d’environ 20 % par rapport au loyer principal pour couvrir les frais liés au mobilier, aux charges supplémentaires ou à l’usure. Au-delà de ce seuil, le sous-loyer est considéré comme abusif, ce qui constitue un motif légitime de refus pour le bailleur.

Quand le bailleur peut-il refuser la sous-location ?

Le droit suisse protège le locataire : le bailleur ne peut pas refuser la sous-location de manière arbitraire. L’article 262 CO limite les motifs de refus à trois cas précis :

1. Le locataire refuse de communiquer les conditions de la sous-location. Si le locataire ne transmet pas les informations requises (identité du sous-locataire, durée, loyer, etc.), le bailleur est en droit de refuser.
2. Les conditions de la sous-location sont abusives. C’est notamment le cas lorsque le sous-loyer dépasse significativement le loyer principal sans justification, ou lorsque la durée semble illimitée.
3. La sous-location présente des inconvénients majeurs pour le bailleur. Cela peut concerner une surpopulation du logement, des nuisances pour le voisinage, un usage non conforme à la destination de l’immeuble, ou encore un risque accru de dégradation.

En dehors de ces trois cas, le bailleur ne peut pas s’opposer à la sous-location. Si un refus injustifié survient, le locataire a la possibilité de saisir l’autorité de conciliation en matière de baux pour faire valoir ses droits.

La responsabilité du locataire principal

Un point essentiel à comprendre : même en cas de sous-location, le locataire principal reste seul responsable vis-à-vis du propriétaire. Cela implique plusieurs obligations importantes.

Le locataire demeure responsable du paiement intégral du loyer au bailleur, même si le sous-locataire ne paie pas sa part. Il garantit que le sous-locataire utilise le logement conformément à l’usage prévu dans le bail principal. Il répond de tout dommage causé par le sous-locataire comme s’il en était lui-même l’auteur. Enfin, il reste tenu de restituer le logement en bon état à la fin du bail.

En d’autres termes, la sous-location ne libère en rien le locataire de ses obligations contractuelles. Si le sous-locataire cause des dégâts ou des nuisances, c’est le locataire principal qui en assume les conséquences face au bailleur.

Sous-location et Airbnb : un cas particulier

La montée en puissance des plateformes de location courte durée comme Airbnb a soulevé de nouvelles questions juridiques en Suisse. En principe, la mise en location d’un logement via Airbnb constitue une forme de sous-location et obéit donc aux mêmes règles que celles décrites ci-dessus : consentement du bailleur, information complète, loyer non abusif.

Toutefois, plusieurs réglementations cantonales viennent ajouter des contraintes spécifiques. À Genève, par exemple, la sous-location touristique est limitée à 90 jours par an. D’autres cantons et communes ont adopté ou envisagent des restrictions similaires, notamment pour protéger le parc locatif existant et limiter la pression sur le marché du logement.

Par ailleurs, la location via Airbnb peut être requalifiée en activité commerciale si elle est pratiquée de manière régulière et lucrative. Dans ce cas, des obligations supplémentaires peuvent s’appliquer : inscription au registre du commerce, déclaration fiscale des revenus locatifs, respect des normes d’hébergement touristique, etc.

La réforme rejetée de 2024 : ce qui aurait pu changer

En septembre 2023, l’Assemblée fédérale a adopté une modification de l’article 262 CO visant à durcir les règles de sous-location. Le projet prévoyait notamment l’obligation d’obtenir un consentement écrit systématique du bailleur et la possibilité pour celui-ci de refuser toute sous-location dépassant deux ans.

L’Association suisse des locataires (ASLOCA) a lancé un référendum contre cette réforme, jugée trop restrictive pour les droits des locataires. Lors de la votation populaire du 24 novembre 2024, le peuple suisse a rejeté cette modification. Les règles actuelles de l’article 262 CO restent donc inchangées — un point de vigilance pour quiconque consulte des sources antérieures au vote qui pourraient présenter les nouvelles dispositions comme acquises.

Les erreurs à éviter en matière de sous-location

Pour sous-louer en toute sérénité en Suisse, voici les principaux pièges à éviter.

Ne pas demander le consentement du bailleur est la première erreur — et la plus grave. Une sous-location non autorisée constitue une violation du bail et peut entraîner une mise en demeure suivie d’une résiliation avec un préavis de 30 jours seulement (art. 257f CO).

Fixer un loyer excessif sans justification expose le locataire à un refus du bailleur et peut compromettre l’ensemble de la sous-location.

Sous-louer pour une durée indéfinie sans intention de retour remet en cause le caractère provisoire exigé par la jurisprudence et peut être assimilé à un transfert de bail déguisé.

Négliger le contrat de sous-location est également risqué. Même si la loi n’impose pas de forme écrite, un contrat clair protège les deux parties et précise les droits et obligations de chacun.

En résumé : vos droits et vos limites

La sous-location en Suisse est un droit, pas un privilège discrétionnaire du bailleur. Le locataire peut sous-louer tout ou partie de son logement à condition de respecter un cadre précis : informer le bailleur, obtenir son accord, pratiquer un loyer raisonnable et conserver une perspective de retour dans les lieux. Le bailleur, de son côté, ne peut refuser que pour des motifs limitativement énumérés par la loi.

En cas de litige, les autorités de conciliation sont là pour trancher. https://justice.ge.ch/fr/contenu/commission-de-conciliation-en-matiere-de-baux-et-loyers
Et si vous envisagez de passer par Airbnb, pensez à vérifier les éventuelles restrictions cantonales qui s’appliquent dans votre région.

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Cet article a un but informatif et ne constitue pas un avis juridique. Pour toute situation particulière, nous vous recommandons de consulter un professionnel du droit ou de contacter votre association cantonale de locataires.